세입자가 깡통전세 갭투자로 보증금 잃는 경로

요즘 집값이 하락하면서 깡통전세로 보증금을 돌려받지 못하는 세입자들이 많다고 합니다. 분명 잘 알아보고 집을 계약하는데도 세입자들은 어떻게 깡통전세 피해자가 되는 걸까요?

깡통전세란?

깡통전세란 전세값이 매매값에 근접할 정도로 집값이 높아서 집값이 하락할 경우 세입자가 임대인으로부터 전세보증금을 돌려받지 못할 가능성이 높은 집을 말합니다. 요즘같이 집값이 하락하는 시기에 깡통전세가 기승을 부리는 이유는 갭투자를 하는 사람들이 너무 많기 때문입니다.

 

갭투자란?

갭투자란 집값에서 전세보증금을 뺀 나머지 금액만 부담해서 집을 사는 행위를 말합니다. 전세가와 매매가의 약간의 차이(gap)를 이용해서 투자를 하기 때문에 이렇게 부르는데요. 여기서 집을 사는걸 ‘투자’라고 부르는 이유는 집을 구매하는 사람들이 훗날 집값이 오르길 기대할 수 있기 때문입니다. 집값이 오르면 세입자에게 받은 전세보증금을 제하더라도 내가 가진 자산이 증가하는 효과를 기대할 수 있습니다. 보증금을 돌려줘야 할 때는 다음 세입자로부터 받아서 돌려주면 됩니다. 만약 전세가와 매매가가 같아서 차이가 없다면? 세입자의 전세보증금만으로 내 돈 한 푼 안 들이고 집을 살 수 있는 구조가 됩니다.

 

 

갭투자로 깡통전세가 생기는 과정

그렇기 때문에 계약한 전세 세입자가 있는 집은 팔기가 훨씬 쉬워집니다. 신축 빌라가 있다고 한번 가정해볼까요? 아직 아무도 입주한 이력이 없는 이 빌라의 최초 집주인은 건물을 지은 건축주로, 건축주는 집을 빨리 팔고 싶어 합니다. 빌라를 짓기 위해 건축자금지원대출을 받아 이자는 이미 나가고 있는 상황이고, 집을 팔아 생기는 돈으로 대출금 원금과 이자를 빨리 갚아나가는 것이 좋기 때문입니다. 이런 상황에서 이 집에 들어올 전세 세입자를 구하면 전세보증금이 확보가 되기 때문에 건축주는 갭투자에 관심있는 집주인이 나타나 집을 팔 수 있는 가능성이 훨씬 커집니다. 이렇게 새로운 집주인은 돈이 많지 않아도 갭투자 효과를 기대하며 세입자의 전세보증금을 끼고 집을 살 수 있게 됩니다.

요즘같이 집값이 떨어지는 시기에 이런 갭투자 매물은 깡통전세가 될 가능성이 높아 매우 위험합니다. 이런 시기에 갭투자 매물에 살던 세입자가 계약 만료가 되어 나가게 될 경우, 집의 매매가가 전세가와 거의 비슷하거나 최악일 땐 더 낮을 수도 있어 집주인은 전세보증금을 돌려주기 어려운 상황이 됩니다. 이럴 경우 집주인은 세입자에게 '지금 돈이 없다'며 '다음 세입자가 들어올 때까지 기다려달라'는 말을 흔히 합니다. 혹은 황당하게도 '0천만 원만 더 주고 이 집 사세요'라며 선심 쓰듯 말하는 집주인도 있습니다.

• 건축주가 전세 세입자를 구합니다.
• 세입자가 구해지면 전세보증금이 확보됩니다.
• 이 매물은 전세계약이 완료된 매물이라며 홍보를 합니다.
• 목돈이 없는 집주인이 세입자의 전세보증금을 끼고 집을 사 새 집주인이 됩니다.
• 집값이 하락하는 시기에 집주인은 세입자 보증금을 반환하기 힘들어집니다. 

 

세입자가 보증금을 잃는 경로

 

그러면 세입자는 어떤 상황에 처할까요? 전세계약이 만료되는 시점이 다가오니 대출한 전세금을 반환하라는 은행의 연락을 받게 됩니다. 하지만 집주인은 돈을 못 주니 기다리라고 합니다. 은행에 이러한 사정을 말해봤자 집주인에게 돈을 못 받은 나의 상황을 이해해줄 리가 없습니다. 이렇게 세입자가 전세보증금을 은행에 반환하지 못하게 될 경우 빚을 떠안고 신용 불량자가 되는 등 상상하기 싫은 상황을 마주하게 될 가능성이 있습니다.

 

이외에 갭투자로 일어날 수 있는 또 다른 위험한 상황이 있습니다. 바로 집주인이 다른 빚이 많고 세금 체납 등으로 경제적으로 어려운 상황에 처한 사람일 경우인데요. 집주인이 계속적으로 빚을 갚지 못할 경우 갑작스럽게 내가 살고 있는 집이 압류되어 경매로 넘어가게 된다는 아찔한 연락을 받게 됩니다. 갑자기 살던 집에서 내쫓길 상황에 처하게 되는 것입니다. 집주인에게 연락을 해봐도 연락이 되지 않거나, 연락이 되어도 지금 상황으로 빚 갚기는 힘들겠다는 뻔뻔한 답변만 되돌아옵니다. 게다가 집이 경매되어 생기는 돈은 세입자의 보증금 반환보다 다른 일을 처리하는데 우선적으로 쓰이는 경우가 많아 세입자는 소중한 보증금을 너무 허탈하게 잃게 됩니다.

 

 

• 보증금 반환시기에 집주인에게 돈을 돌려받지 못해 은행빚을 지게 됩니다.
• 집주인의 경제적 상황으로 살던 집이 경매로 넘어가 살던 집도 잃고 보증금도 잃게 됩니다. 

 

보증금 보상 정책이 불완전한 이유

 

세입자의 소중한 보증금을 잃는 사태를 미연에 방지할 수 있는 방법으로 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증보험에 드는 것이 하나의 방법이 될 수 있습니다. 하지만 전세보증보험에 가입할 수 있는 집은 나라의 엄격한 심사를 거쳐 가려지기 때문에 모든 집이 전세보증보험에 들 수 있는 것도 아니고, 전세보증보험에 들 수 있는 집이라 해도 집주인과 세입자가 몇 십만 원에서 몇 백만 원까지 보험료를 내야 하기 때문에 부담이 큰 것도 사실이고 이 때문에 집주인이 가입을 거부하는 경우도 많습니다. 또한 요즘 깡통전세로 피해를 본 세입자들이 너무 많아서 주택도시보증공사가 보상해 줄 수 있는 보험금이 곧 바닥날 가능성이 높다는 우려가 돌며 전세보증보험 마저도 소용이 없어지지 않을까 걱정인 상황입니다.

 

 

 

또 세입자의 보증금 권리를 주장하기 위해 이사할 때부터 주민센터에서 전입신고를 하고 확정일자를 받아두는 방법도 있는데요. 전입신고를 하고 확정일자를 받으면 '내가 이 집에 사는 세입자이고 경매 등의 사유로 나를 함부로 내쫓을 수 없다'라고 주장할 수 있는 권리가 생깁니다. 그리고 '우선변제권'이라는 것이 생기면서 살고 있는 집에 문제가 생길 경우 세입자의 보증금을 우선 보상받을 수 있는 권리를 획득하게 됩니다.

 

하지만 이사 당일에 주민센터를 방문해서 전입신고와 확정일자를 바로 받는다 하더라도, 우선변제권의 효력이 발생하는 시기는 신고 시점이 아닌 다음날 0시부터이기 때문에 신고 시점과 효력이 발생하는 시점의 시간차를 이용해 집주인이 작정을 하고 보증금을 떼먹는 사례도 있습니다. 물론 이 경우는 애초부터 사기를 치겠다고 마음먹은 악독한 집주인을 만나면 생기는 극단의 사례이긴 하나, 편법을 행할 수 있는 현재의 부동산 상황 때문에 세입자가 보증금을 100% 안전하게 지킬 수 있다고 말할 수 없는 것은 사실입니다.

 

 

• 모든 집이 전세보증보험에 가입할 수 있는 것은 아니며, 가입할 수 있다 해도 비싼 보험료 때문에 집주인이 거부할 수 있습니다.
• 요즘처럼 전세금 피해가 많은 시기에는 주택도시보증공사의 보증 능력이 떨어진다는 우려도 있습니다.
• 전입신고와 확정일자를 받아도 효력이 즉시 발생하지 않아 문제가 될 수 있습니다. 

 

 

 

 

애초에 한국의 부동산 시장은 세입자보다는 임대인 중심으로 돌아가는 경향이 큽니다. 임대인이 이익을 볼 수 있는 구조를 우선으로 만들다 보니 다른 나라에서는 보기 드문 '전세' 매물이 오랫동안 존재해 왔고 갭투자를 조장하는 상황은 자연스러웠습니다. 이런 상황에서 집이 깡통전세가 되어 세입자의 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 되더라도 임대인이 세입자가 보는 피해에 대해 보상을 해주는 체계는 제대로 갖춰져 있지 않은 편이라 세입자는 더욱 불안합니다. 게다가 애초에 피해가 발생하지 않도록 하는 것이 중요한데, 피해가 발생한 후 보상을 해주는 체계는 결국 누군가의 세금으로 보상해주는 것이기 때문에 우리 모두가 사실은 피해자라고 볼 수도 있는 것입니다.