전세사기 당하지 않기 위해 꼭 확인해야 할 것들

전세가와 매매가의 차이를 이용해 우리가 생각지 못한 방식으로 전세사기를 일삼는 사람들이 있습니다. 전세사기가 의심되는 상황과 작정하고 전세사기를 치는 사람들의 수법을 알아보겠습니다.

 

전세사기가 의심되는 상황

집을 알아보면서 아래와 유사한 상황을 겪게 된다면 100%라고 확신할 수는 없으나 전세사기 위험이 다분하기 때문에 주의하시는 것이 좋습니다.

 

부동산 상담 시

부동산의 공인중개사는 내가 운용할 수 있는 보증금과 월세 범위를 훨씬 벗어난 매물을 보여줍니다. 가지고 있는 매물 중에서 가장 비싼 매물을 보여주기도 합니다. 예비 세입자는 일단 집이 너무 좋고 비싼 가구가 놓여있는 집에 혹하게 됩니다. 이 상황에서 공인중개사는 ‘이 평수는 이 집 하나 남았다’, ‘원자재 가격이 상승하기 때문에 조만간 집값이 오르니 지금이 기회다’라며 예비 세입자의 마음을 조급하게 합니다.

예비 세입자가 집이 너무 비싸서 어차피 대출금이 나오지 않을 것이라고 걱정하면, 공인중개사는 자신이 잘 아는 대출상담사가 있어서 대출금은 무조건 나오니 걱정하지 말라하고 현재 집주인인 건축주가 대출금 이자도 지원해줄 수 있다며 가계약금을 걸도록 유도합니다.

건축주가 이자를 지원해주는 이유는 이미 건축주가 집을 지으며 건축자금지원대출(PF)을 많이 받아 이자가 계속 나가고 있는 상황이기 때문에 세입자를 구해 빨리 집을 팔고 대출금을 갚는 것이 건축주에게 좋기 때문이라고 공인중개사가 말합니다. 이렇게  설득력이 생기는 혜택과 더불어 공인중개사가 건축주와 친분이 있어 이자 지원을 좀 더 하도록 잘 이야기해볼 수 있다는 말에 예비 세입자는 가계약을 하게 됩니다.

 

 

 

계약 시

 

이제 본계약을 하는 당일이 되었습니다. 공인중개사와 건축주, 세입자가 한데 모여 계약서를 확인하고 서명을 하게 됩니다. 그런데 집주인인 건축주 대신 분양사무소 혹은 분양대행팀이 대리인 서명 서류를 지참하여 건축주 대신 왔다며 나타납니다. 대리인 서류도 있고 신분증 등을 보여주기도 하니 대출과 함께 별다른 의심 없이 계약을 진행하게 됩니다.

계약이 완료되고 세입자는 집에 들어가게 되고, 건축주는 집을 다른 사람에게 팔고 사라집니다. 집주인이 바뀌게 되는 것입니다. 공인중개사도 계약을 성사시키는 본인의 의무를 다했으므로 사라집니다. 이제 이 집을 끼고 남은 것은 세입자와 대출한 은행, 그리고 새 집주인입니다.

전세사기 유형

여기서 우리는 새로 바뀐 집주인이 믿을만한 사람인지 어떤 사람인지 전혀 알 수 없습니다. 게다가 등기부등본을 떼 보기 전에는 집주인이 바뀐 여부도 말해주지 않으면 알 수가 없는데요. 이 불투명한 ‘집주인’의 정체가 세입자를 불안하게 할 수 있고 경우에 따라 전세사기가 발생하는 시발점이 됩니다. 전세사기를 일으키는 집주인은 다음 세 가지 중 하나일 가능성이 높습니다.

 

유령 임대인

 

유령 임대인은 애초에 보증금을 반환할 능력이 없는 사람들로 홈리스, 가출청소년, 주거취약계층 등이 많습니다. 사기꾼 일당이 이런 부동산 지식이 약하고 경제적 기반이 약한 사람들에게 ‘명의를 빌려주면 돈을 주겠다’ 거나 ‘돈 한 푼 없이 집을 가질 수 있다’고 유혹해 임대인으로 앉혀놓고, 집 계약이 끝나면 일당은 뒤로 사라집니다.

내가 계약한 집의 집주인이 유령 임대인이라면 이 집은 애초에 전세사기를 노리고 지어졌으며 계약 시 동원된 모든 인원(공인중개사, 분양 대행팀, 대출상담사, 감정평가사 등)이 한통속이었을 가능성도 있습니다.

 

임대인으로 들어온 사람은 명의를 빌려주는 대가로 약간의 이익을 챙깁니다. 세입자를 확보해 계약을 성사시킨 부동산도 이익을 챙깁니다. 분양대행팀, 감정평가사도 마찬가지로 이익을 챙기게 됩니다.

갭 투자자

 

대부분의 집주인이 갭 투자자일 가능성이 높습니다. 갭투자는 세입자의 전세보증금을 가지고 집을 구매하는 것을 뜻하는데요. 집값에서 전세보증금을 뺀 나머지 금액만 부담해서 집을 삽니다. 그래서 갭투자자는 세입자의 돈을 이자없이 빌려서 집을 쉽게 사는 셈이 됩니다.

부동산 시장이 상승기라면 크게 문제가 되지 않지만 집값이 하락하는 시기에 이런 갭투자 매물은 깡통전세가 될 가능성이 높아 세입자가 보증금을 받지 못할 확률이 상당히 높아집니다.  깡통전세는 전셋값이 매매가에 근접할 정도로 높아 집값이 조금이라도 떨어지면 세입자가 보증금을 돌려받기 어려운 집을 합니다.

 

세입자가 계약 만료 시점에 보증금 반환을 요구하면 임대인은 세입자에게 '지금 돈이 없다'며 '다음 세입자가 들어올 때까지 기다려달라' 합니다. 혹은 황당하게도 '2천만 원만 더 주고 이 집 사시는 거 어때요?'라며 당당하게 말합니다. 은행은 대출금 반환을 요구하고 집주인은 줄 돈이 없다 하니 세입자의 입장은 매우 난처해집니다.

빚이 있거나 세금 체납을 한 자

 

집주인이 빚이 많고 세금 체납 등으로 인해 경제적으로 어려운 상황이라면 어느 날 갑자기 내가 살고 있는 집이 압류되어 경매로 넘어간다는 아찔한 통보를 받기도 합니다. 잘 살고 있던 집에서 갑자기 쫓겨날 위기에 처하게 되는 것이죠. 게다가 집이 경매되어 생기는 돈은 세입자인 나보다 다른 곳에 먼저 들어가는 경우가 많아 보증금을 우선적으로 돌려받지 못할 가능성이 큽니다.

전세보증금을 우선 받기 위한 권리를 확보하려면 전입신고를 하고 확정일자를 받아두시면 되는데요. 전입신고와 확정일자로 우선변제권이 생기기는 하지만, 우선변제권의 효력은 신고 시점이 아닌 다음날 0시부터 이 때문에 이 틈을 악용하여 작정하고 전세사기를 치는 사람도 있어 완전하게 피해를 막을 수 없다는 것이 현재 정책의 흠입니다. 이럴 경우 전세보증보험을 들어놓았다고 해도 세입자의 보증금 반환이 최우선이 되지 않습니다.

 

 

아무리 꼼꼼하게 서류를 체크하고 절차에 이상이 없는지 확인해도 완전히 전세사기 피해를 예방하기는 힘듭니다. 내가 실수해서가 아니라, 내가 잘 몰라서가 아니라 아무리 서류상 나와있는 것들을 잘 체크해도 서류로 확인할 수 없는 부분들이 있기 때문입니다. 집주인이 어떤 사람인지 우리가 매번 속속들이 다 알고 계약할 수 없는 노릇이기에 세입자들이 아무리 주의를 한다고 해도 전세사기 피해를 막을 수 있다는 보장은 없습니다. 부동산 관행이 너무 임대인 위주가 아닌, 애초에 세입자가 피해를 볼 수 없는 구조에 가깝게 개선이 되어야 전세사기가 줄어들 수 있을 거라 예상합니다.

 

 

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